Dr. Soner ALTAŞ
Sanayi Gazetesi, 3 Kasım 2021
Organize sanayi bölgelerinde sıklıkla uyuşmazlıklara ve şikayetlere konu olan hususların başında arsa satışları ile parsel birim fiyatları gelmektedir. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu (OSBK)’nun 15’inci maddesi uyarınca; arsa satışları müteşebbis heyetin belirleyeceği prensipler içerisinde yönetim kurulunun yetki ve sorumluluğu ile gerçekleştirilir. Maddenin ikinci fıkrasında ise parsel birim maliyeti ile fiyatının nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Fıkraya göre; OSB tarafından katılımcılardan talep edilecek parsel birim fiyatı, parsel birim maliyetinin % 25 fazlasını geçmeyecek şekilde belirlenmelidir. Bu oranın üzerinde birim fiyat belirlenmesi yasaya aykırılık teşkil eder. Parsel birim maliyeti ise; altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’nin muhasebe kayıtlarındaki kamulaştırma, altyapı inşaatı, arıtma tesisi maliyeti, genel idare giderleri ve yatırım ile ilgili cari giderlerden oluşan toplam yatırım tutarının 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenerek toplam sanayi alanına bölünmesiyle hesaplanır.
Ancak, özellikle yeni kurulan ya da çiçeği burnunda olan OSB’lerde altyapı yatırımları tamamlanmamış olmaktadır. Bu OSB’ler bir yandan yatırımlarına devam ederken, diğer yandan da faaliyetlerini sürdürebilmek adına gerekli kaynak temini için arsa tahsis/satışı yapmaktadırlar. Altyapı yatırımları henüz tamamlanmamış olan bu tür OSB’lerde parsel birim maliyeti ile birim fiyatının nasıl belirleneceği, OSBK’nın 15/2 maddesinde düzenlenmiştir. Altyapı yatırımları devam eden OSB’lerde yatırım tutarları ve diğer masraflar tahmini olarak hesaplanır. Bu şekilde hesaplanan parsel birim maliyeti sonraki yıllar için yeniden değerleme oranlarına göre güncellenir.
OSBK’nın 15’inci maddesinde ana hatlarıyla ele alınan konu, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 56’ncı maddesinde daha detaylı olarak düzenlenmiştir.
Konuyu hem OSBK hem de OSBUY hükümleri yönünden ele aldığımız takdirde, eğer OSB’de altyapı işleri tamamlanmış ise;
- Muhasebe kayıtlarından kamulaştırma, altyapı inşaatı, arıtma tesisi maliyeti, genel idare giderleri ve yatırım ile ilgili cari giderler hesaplanarak dökümleri yapılmalı;
- Her yeni, ilave yatırım gideri ve cari giderin muhasebe kayıtlarına yansıtıldığı tarihten itibaren her bir gider kaleminin harcama tarihi dikkate alınarak arsa satış bedelinin kesinleştiği tarihe kadar geçen süre için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenmeli; diğer bir deyişle, bu giderlerin yapıldıkları tarihler baz alınarak, o tarihe isabet eden yeniden değerleme oranları çerçevesinde güncel değerleri bulunmalı ve buradan toplam yatırım tutarına ulaşılmalı;
- Toplam Yatırım Tutarı/Toplam Sanayi Alanı=Parsel Birim Maliyeti formülü ile m2 başına isabet eden birim maliyet belirlenmeli;
- Birim maliyet üzerine uygulanacak azamî oran % 25’i geçmeyecek şekilde yetkili organ kararı ile belirlenmeli ve Parsel Birim Fiyatı=Parsel Birim Maliyeti + (Parsel Birim Maliyeti x % oran) formülü ile m2 başına parsel birim fiyatı hesaplanmalıdır.
Arsa satış işlemini içine alan yılın ilk günü ile satış tarihi arasındaki kıst dönem için yapılacak yeniden değerleme işleminde de, cari yıl yeniden değerleme oranı kullanılmalıdır.
Eğer OSB’de altyapı yatırımları henüz tamamlanmamış olup devam etmekte ise, bu durumda;
- Yine muhasebe kayıtlarından o güne kadar yapılan kamulaştırma, altyapı inşaatı, arıtma tesisi maliyeti, genel idare giderleri ve yatırım ile ilgili cari giderler hesaplanarak dökümleri yapılmalı;
- Bu giderlerin yapıldıkları yıllar baz alınarak, o yıla isabet eden yeniden değerleme oranları çerçevesinde güncel değerleri bulunmalı ve buradan o zamana kadar yapılan toplam yatırım tutarına ulaşılmalı;
- Bu harcamalar baz alınarak ya da bu harcamalardan bağımsız olarak devam eden yatırımlar ile masrafların –gerektiğinde, önceden yapılan harcama tutarları baz alınarak veya uzman kuruluşların görüşleri alınarak- tahmini tutarları belirlenmeli,
- (Gerçekleşen Yatırım Tutarı + Tahmini Yatırım Tutarı)/Toplam Sanayi Alanı=Parsel Tahmini Birim Maliyeti formülü ile m2 başına isabet eden tahmini (geçici) birim maliyet belirlenmeli;
- Geçici birim maliyet üzerine uygulanacak azamî oran % 25’i geçmeyecek şekilde yetkili organ kararı ile belirlenmeli ve Geçici Parsel Birim Fiyatı=Geçici Parsel Birim Maliyeti + (Geçici Parsel Birim Maliyeti x % oran) formülü ile m2 başına parsel birim fiyatı hesaplanmalıdır.
Yani, yatırımları devam eden OSB’lerde, tahmini dahi olsa hesaplamalar mümkün mertebe somut verilere dayanmalı, parsel birim maliyeti ile birim fiyatını belirlemede keyfi hesaplamalardan kaçınılmalıdır.
Bu durumda, OSB’ler tarafından belirlenecek parsel birim fiyatlarında, alt sınır parselin birim maliyeti kadar, üst sınır ise Parsel Birim Maliyeti + (Parsel Birim Maliyeti x % 25) kadar olmalıdır. Somutlaştırmak gerekir ise, örneğin; parselin birim maliyeti m2 başına 500 Türk Lirası ise, bu durumda parsel birim fiyatının m2 başına uygulanacak alt sınırı 500 TL, üst sınırı da 500+(500×0.25)=625 TL olmalıdır.
Bu konuda, OSBK’nın 15/2 maddesi ile parsel birim fiyatına üst sınır getirildiği, alt sınır getirilmediği, bu nedenle parsel birim fiyatının üst sınırı geçmemek kaydıyla istenilen tutarda hatta birim maliyetinin dahi altında belirlenebileceği yönünde görüşlere rastlanılsa da, biz bu yöndeki görüşlere katılmamaktayız. Hatta bu yöndeki görüşleri, OSB yönetimlerini hatalı uygulamalara yönlendirip sorumluluklarına sebebiyet verici olması açısından yanıltıcı ve sakıncalı bulmaktayız.
Peki, bizim görüşümüz neye dayanmaktadır? Görüşümüzün dayanağı OSBK’nın 22’nci maddesidir. Mezkûr maddenin ikinci fıkrasına göre; OSB organ üyeleri ile personeli, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunlar, para ve para hükmündeki evrak ve senetler ile bilanço, tutanak, rapor, defter ve belgeler üzerinde işledikleri suçlardan dolayı kamu görevlisi gibi cezalandırılırlar. Böylece, OSBK’da OSB’yi zarara uğratmanın hem hukukî hem de cezaî sorumluluk doğurduğu açık bir şekilde hükme bağlanmıştır. OSB’nin ilgili organ ya da organlarının parsel birim fiyatını, parsel birim maliyetinin altında belirlemesinin doğrudan OSB zararına sebebiyet vereceğinde şüphe yoktur. Yukarıdaki örnek üzerinden gidecek olursak, birim maliyeti 500 TL olan parselin birim fiyatının 400 TL olarak belirlenip satılması, parselin alanı ile negatif fiyat (burada 500-400=100 TL’dir) çarpımı kadar bir tutarda OSB zararı anlamına gelir. Satılan parselin toplam alanının 10.000 m2 olduğunu varsaydığımızda, OSB zararı 10.000 x 100= 100.000 TL olarak oluşur. Çünkü, OSB parsel için 500 x 10.000=500.000 TL yatırım giderine katlandığı halde, onu 400 x 10.000=400.000 TL’ye satmıştır. Böyle bir durumda, oluşan zarardan ötürü ilgili organ üyeleri hakkında hem hukuki sorumluluğa hem de cezaî sorumluluğa dair iki ayrı dava açılabilir. Bu itibarla, OSB tarafından belirlenecek parsel birim fiyatının en az parsel birim maliyeti kadar olmasına dikkat edilmeli, birim maliyet üzerine % 0,1’den % 25’e kadar bir oran uygulanarak satış fiyatı belirlenmelidir.